空き家見学ツアーレポートvol.9｜空き家・古家物件見学ツアー＆レポート

建設若菜では、今年も月に1回の空き家見学ツアーを継続的に開催し、毎回多くの参加希望をいただいおります。今回は3月下旬に開催したツアーをご紹介します。

この日も、神戸市内の9軒の物件を見学しました。築古の戸建て、店舗付き戸建て、顧客大家様所有の工事中物件、オーナーチェンジの共同住宅など、バラエティに富んだ9物件を巡りました。

1軒目　　兵庫区　前面道路細めですが再建築可の築60年超戸建て　

物件へは、車を降りて、徒歩でのアプローチ。歩道から入った幅の狭い道をしばらく進み、左に曲がると目的の物件。その途上、道が細いなぁ…、前面道路も狭いなぁ…との声。

当社スタッフから即座に「この道、2項道路なので再建築可ですよ」

「え?!　再建できるんや」みなさん意外そうにされていました。

再建築可情報はさておき、いざ中へ。

毎度ながら、物件については、予め資料をお送りしてあるので、みなさん中へ入り、各自思い思いに見て回られていました。

２階から降りてくる方、1階を見て回る方、玄関から入るスタッフ…廊下でプチ渋滞が起きていました(笑)

ひとしきり内部を見終えると、物件前でしばらくの間、スタッフと質疑応答や、参加者同士で物件について話したり、一人で熟考したり…この先次々と見て回るので、みなさん、この時間で物件への評価を下されているのでしょう。

2軒目　長田区　急坂を上った戸建て

次は、長田区の真ん中よりやや北に位置する物件。キツめの坂を上がり切ったところから、さらに階段を上って物件へ。これだけ上がったのだから、きっと見晴らしの良いことでしょう。

いざ中に入ると、空き家になって年数が経っている？のか、築年数の割には（と言っても、築46年ですが）少し傷みが目立つ箇所もあり、1階では床の浮きも感じられました。

こんな場合でも、空き家再生の豊富な経験を活かして、当社では、床下の状態を確認し、きっちり再生します。工事費はやや高くなりますが、想定利回りは9.62％程度。

最初の印象通り、2階は、日当たりが大変よかったです。風通しも良好でした。ただ、参加者のみなさん、工事費が高めなことはかなり気になっている様子。

工事費と言えば、昨今の情勢から、物件ごとの傷みなどの事情以外の理由でも、工事費の上昇が見込まれる事態は、本当に悩ましい限りです。少しでも早く収束してほしいものです。

3軒目　駅前　築64年店舗付き戸建て

続いては、神戸電鉄の駅降りてすぐにある、店舗付き戸建ての物件。ハイキング客がたくさん利用する駅だそうで、参加者の中にも、この自動販売機で水分ゲットしてから出発した…と話している方もいました。

1階の店舗を見て回り、さらに、、2階の住宅部分へは、一旦外に出て、線路沿いにある階段状の道路を上って、玄関からお邪魔しました。

中では、みなさん思い思いに、内部を見て周ったり、気になる部分をチェックしたり。2階部分は、以前は、下の店舗の従業員の方達の住まいとして利用されていたそうで、洗濯機置場が2台分ありました。
 

各自で見て回るだけでなく、時にはこうしてみなさんで集まって、スタッフから、物件の情報やリフォームの構想について説明したり、参加者からの質問に答えたりする時間も設けます。

店舗付き住宅はなかなか入居が付きにくい傾向だそうですが、当社では、ガレージ兼倉庫など、貸し方のアイディアもご提案しています。立地的に観光客が多く、駅に極近でもあり、借り手は付きそう、とのプロ目線でのコメントもお伝えしています。

ここでまた道路のお話。

店舗の前面道路や、住居に入るために通った線路沿いの階段状道路は「位置指定道路」というもので、この物件も再建築は可能となっています。

1軒目もそうでしたが、前面道路が狭いと、ついつい再建築不可だろうと思われがちですが、その辺りも抜かりなく情報としてお伝えしています。資料からの情報だけでなく、ツアーに参加して実際に現地を見て、そこでも様々な情報をゲットできるのもツアーならではだと思います。

4軒目　長田区　車庫付築古戸建て

見学ツアーでは、物件の近くで駐車し、そこからゾロゾロと御一行様で歩いていくことも度々です。観光ツアーで駐車場でバスを降りて、ガイドさんに先導されて名所を巡る…まさにあんな感じ(笑)

次の物件へも少しだけ歩きました。この日はお天気もよく、冷え込みも厳しくない春分の日。物件への道すがら、談笑されたり、情報交換されたり、一人静かに情報を反芻したり(?)…参加者によってさまざまな様子です。

坂を途中にある、築61年の戸建て。家の状態はとくに問題なく、再生については、内装と水回りの基本的な工事を想定しており工事費は約480万円。想定利回りが13.13％。

事前の情報から、多くの参加者の方が、この物件に目星をつけておられたようで、内部はもちろん外のぐるりも時間をかけて見学されていました。見終えた後も、しばらくの間、物件の前で、質疑応答もありました。

かなりの注目物件のようですね。

内部は生活されていた状態がほとんどそのまま残されていました。空き家の多くが、このように内部に生活していた品々が残ったままの状態で相談をお受けします。

「空き家をどうするかの相談は内部を片付けてから…」と思われている空き家所有者の方も多いかもしれませんが、そう思っているうちに、時間ばかり過ぎてしまう、ということもよくあります。もちろん貴重品や思い出の品々の整理は済ませ、それ以外は元の状態のままで、まず相談していただいたので、全然大丈夫です。

5軒目　長田区　工事中の戸建て

ここは、ツアーにも参加されている大家さんが所有される築29年の平屋物件。リフォーム工事の真っ最中。ツアーの中で、こうした再生途上の物件も見ていただき、空き家再生をよりイメージしていただけるよう工夫しています。

元の空き家から変更された間取りについて、参加者のみなさんで意見を交わされたり、工事の仕上がりをチェックしたり…所有するご本人だけでなく、参加者のみなさん、この物件を愛でておられたのが印象的でした。

6軒目　長田区　共同住宅オーナーチェンジ物件

こちらも車を停めて、坂を少し上ったところにある全10戸の共同住宅。

全室入居されているので、内部は見学できませんで、外観のみのチェックでした。想定利回り10.0%

空き家再生とは毛色が違っていますが、ツアーでは、時にはこういった物件も見ていただけます。興味を持たれている大家さんもいれば、こういった物件には関心を示されない大家さんもいたりで、不動産投資への考え方は様々なのですね。

それにしても全室満室っていい響きですね(笑)

7軒目　垂水区　築60年超戸建て

垂水区の町中にある、ごく一般的な築古戸建て。

ただ、前に立った第一印象で、築60年超とは感じられませんでした。ホンの少し離れたところですがガレージ車庫も付いています。状態が良いようで、工事費想定は450万円。元の物件価格がお高めなので、想定利回りが9.45％。

内部も築60年超とは思えなかったです。この物件では残置物はなく、スッキリ。確かに印象が違いますね。ただ、時間とお金をかけて内部を片付けてから空き家の処分を、とは思わなくても全然大丈夫です。

というのも、スッキリ片付いていましたが、残念ながらこの物件はこの日は、どなたも購入希望とはなりませんでした。空き家を片付けなくちゃ…は、結構な心的重荷になりますよね。さきほどもお話しましたが、空き家の相談の際、内部はそのままで全然結構です。

8軒目　垂水区　空き家になって長い？築古戸建て　

車通りからはかなり細道を入って進んで行ったところにある築57年の戸建て。空き家になってから久しいのでしょう…外からでもはかなり荒れている感じが分かります。

まず、門を開けるのではなく、門扉であったろう木製の物体を動かして入る…でした。

室内は、家具や物が散乱していて荒れた感じ。年季の入った残置物たち。埃っぽい空気の中、高台に立地しており遮る建物もなくて、窓からは明るい光が差し込んでいました。

この家が生まれ変わる姿が見てみたい！が率直な感想です。ただ、立地や物件の状態等鑑みて、大家さん方にはあまり惹かれる物件ではなかったようです。

9軒目　垂水区　敷地広し築古戸建て

さっきの荒れめの物件から、細い通路や石段を通って辿り着いたツアー最後の物件。敷地185㎡！　この物置も含まれる？この大木は含まれるの？と、垂水の街中ですが、そのスケールの大きさにちょっとビックリ。
 

さらにビックリなのが、玄関が開かないので、勝手口から中へ入るとのこと。その際、入ってすぐのところには床がないので要注意(！)と警告あり。参加者で中を見ようという方は、サクサク入って行かれます。1つ前の物件でもそうですが、空き家見学ツアーでは、ちょっとやそっとのことでは誰もビックリしません。（私はまだ慣れずビックリしますが）

 

　勝手口から中へ入り、根太の上をバランスとって歩き、床板のある部分へ。その奥の部屋はちゃんと床がありました(笑)

こちらも空き家になって久しいのでしょう…残置物もかなり年季が入っていました。築55年だそうで、もっと築年数の古い物件も見てきましたが、元の構造もありますが、その利用の状況などもかなり影響するのでしょうか…もっともっと築古の印象です。

立地的には、車通りの道からは入り込んで、坂道を上ったり、とかなり入り組んだ場所にある物件。先に言ったように、敷地面積が広すぎること、大木の茂る崖を背負っていることも、どちらかと言えばマイナスポイントになるのでしょうか…最初から物件の中にさえ入らない、という参加者も多かったです。

個人的には、先ほどの物件といい、この物件といい、ここまで荒れた感じ（？）の空き家が、また息を吹き返して、人が暮らす場所となってくれたらいいのになぁ…と、素人の私は思わずにおれませんでした。

ツアーを終え、事務所に戻りました

12時半に事務所を出発して、9軒の物件を見学して回って、17時半頃ようやく事務所に戻って来ました。いつもながら、すごく中身の濃い5時間でした。ひといきつく暇もなく、いつも通り1件ずつ購入希望をお聞きして行きます。希望者が複数いれば、若菜クジ（勝手に命名してます）

今回は1軒だけ希望が重複した物件があったので、若菜クジの出番です（自社封筒入り💦）クジ引きの当事者でない参加者の方が周りで応援する？姿が面白かったです。

無事購入希望者が決定し、これでこの日の空き家見学ツアーの全行程が無事に終了し、解散となりました。

ツアーで購入希望を決めた方は、解散後残って、買付の申込を書いていただいたり、気になる点について色々とご質問にお応えする時間となります。この日も、解散後、数名が残られ、所有されている物件のことやら、現在工事を進めている物件のことにも話は及び、歓談されていました。

ツアー中も見かけましたが、大家さんのみなさん、積極的に情報交換をされコミュニケーションをよくとられているなぁ‥と感心します。