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空き家見学ツアーレポートvol.4
公開日：2024/06/01
建設若菜ツアーレポート担当です。前回のレポートはちょうどコロナ禍に突入するかしないかの頃でしたので、長らくのご無沙汰となり失礼しております。あのあとまさに全世界をコロナ禍が包み込み、しばらくは様々な困難に耐え忍び、そこからの脱却…そしてようやく日常を取り戻し当社でも複数人参加での空き家・古家物件見学ツアーを定期的に開催できるようになっております。今回は2024年4月実施のツアーに同行し、久々のレポートをお届けします！
この日は気温21℃の暖かく過ごしやすい絶好のツアー日和。お昼12時30分に当社事務所に集合し、13時からツアーを開始しました。ツアーに参加くださるのは6名。まずはいつも通り安積部長からツアーの説明。
事前に共有されている物件情報や時間に関する確認。途中のトイレ休憩について等の説明がありました。
このツアーでは気に入った物件があれば即日購入することもできます。何人か希望が重なればクジ引きとのこと。先月のツアーでは3つの物件が購入されたそうです。
今回は総勢9名でのツアーになるので、車2台で移動。いざツアーへ出発！
ツアーを回る車は年式も新しく、車中の匂いも癖がなく、落ち着いた運転なので車酔いを普段してしまう私ですが、今回のツアーでは全く大丈夫でした。
車中では事前に共有されている物件の話や既に物件を購入されたことのある方の話も聞けるのでとても勉強になります。
1件目 東灘区戸建て
神戸市東灘区の古家。まだ居住中の物件。
人が住まれているので中には生活のための品はたくさんありますが、今まで見学してきた古家に比べればとてもキレイな物件です。
とはいえ傾きもあり、水回りや間取りの変更は必須とのこと。リフォーム費用は440万円程度。ただ、東灘区は人気のエリアということもあり土地の評価だけでも700万円にはなり、それだけでもプラスになりますね。東灘の物件はなかなか出てこないそうです。
少し坂を下っていけばスーパーやコンビニもあり家賃65,000円は取れるそうです。早速の優良物件なので参加者みなさん興味津々です。
２件目 北区共同住宅
2件目は北区鈴蘭台 築古の文化住宅です。8戸1棟。全室空室。
現地に着いた途端に空が曇ってきました。気を引き締めて見に行く必要がありそうな物件ですね…
入るのもちょっと怖い…
でも仕事なので中に入りたいと思います…ゴクリ
( ﾟДﾟ)――――――――！！！！！
んんん、これは……！！ なかなかの内部で…！！何か出たあとだろこれー！？！？( ﾟДﾟ) (出てないとのこと)っていうくらいの古家ですね。
これはツアーに何度か参加している私ですが興奮しました💦
実はこの文化住宅には既にリフォームされているお部屋もあるそうなのでそちらも見学しました。
内装や建具が新しくなっておりそれだけでも全然違います！
キッチンも据え替えられており、リフォーム前のオドロオドロしさは全くないです(笑)
このように同じ建物でもリフォーム後は普通に住めそうなお部屋になるのですね。
内外装全てリフォームして3000万円くらいかかりますが家賃は45,000円程度が相場とのことです
神戸市長田区 築3５年の戸建て
再建築不可。駐車場無し(近くに月極12,000円の駐車場あり)
昔の建売りのお家です。
昔の家の階段って急ですよね💦
お風呂には大きいサイズの風呂窯が入るので、住みやすい家にリフォームできそうです。
こちらの物件は神戸市長田区にあり築35年ということで無難な古家という印象です。価格は270万円とお求めやすい物件です。リフォーム費用は385万円とのこと。
ちなみにお家の近くに蛍が成育されていたので、時期がくれば蛍も見られるかもです（確実ではないです。あしからず…）
４件目 長田区テラスハウス
４件目の物件は珍しくビフォー＆アフターで見学できる物件です。
事前の情報共有でビフォー＆アフターで見られると聞いていたので楽しみにしていた物件ですがまさかこんなにもハッキリ見られるとは…！！
こちらがビフォーの外観
そしてこちらがアフターの外観…全然違いますね。それにドアの色って重要なんですね！この色でお家の印象が全然変わると思います。
まずはビフォーの内部へ…
かなり解体工事が進んでいますが、こちらは昭和10年建築なので築約90年の物件。
確かに納得の古さです！
かなりの古さなのでエアコンの配線がややこしかったりとリフォームするのも大変とのことですが、費用は400万円くらいでOKとのこと。
ビフォーはこれくらいにして、続いてアフター(リフォーム後)を見ていきましょう！
ビフォーがどんなだったのか…まったく思い付かないくらいです(笑)
広くてキレイなシステムキッチン♪
お風呂も広くてキレイ！！
窓の位置は同じなのでしょうが、こちらもビフォーがどんなだったのか思い出せない！！
床や壁も一新され明るい窓辺にはカウンターも付いています
みなさんいかがでしょう？その変わりようにビックリしていただけたでしょうか？
この家は当社が手掛ける空き家を猫共生住宅へ再生する【Necosum（ねこすむ）～猫と住む家】というコンセプトで工事されています。写真をみていただくと分かるように、窓際や部屋の各所にカウンターやステップで猫の居場所が確保されていたり、ペット用のシンクが設置されていたり、壁や床はペット用の壁紙や床材となっていたり…他にも猫と快適に暮すための工夫が盛り込まれています。賃貸物件としてこういったコンセプトを打ち出すとペット（特に猫）と住めるお部屋が少ないので、家賃も少し高めに設定できます。リフォーム費用は400万円。想定家賃は65,000円とのこと。
５件目 長田区リフォーム済み戸建て
次は近くから海が見られる景観が良い物件とのことで楽しみにしていたのですが、当日は曇りで全く見えませんでした。そこで海が見えているように写真に加工を入れてみました(笑)。ぜひ晴れた日に実際の景色を見たいものです！
長田区昭和40年建築の戸建て。
モダンなアプローチ…さあ中へ入って行きましょう！
ちなみにこの物件は玄関からも勝手口からも入れます。
リフォーム済みで壁紙、建具など新しく内部は新築のようです
明るくてキレイで広いシステムキッチン！
お風呂も一新されています！
既にリフォームが完了した物件ですが、和室が３つあったのをぶち抜いて1つに大きく間取り変更しました。明るく開放的にリフォームで生まれ変わっています。リフォーム費用は440万円で、家賃は58,000円くらいが相場とのこと
続いては須磨区 再建築不可の築古戸建て
築年数なりの古さや傷みが各所に見られます。
こちらの物件も当社のリフォームで見違えるようになることでしょう！どこをどんな風にリフォームしたらいいか…考えるだけでワクワクしますね♪そんなお話もツアー中にはたっぷりさせていただきます。
この物件には駐車場はありませんが、近くの月極駐車場を1万円くらいで借りられるとのこと。物件価格が100万円、リフォーム費用が約400万円。家賃相場は58,000円程度。
７件目最後の物件 兵庫区テラスハウス
こちらは昭和34年築のテラスハウス。再建築可能な物件。
中は少し暗いですが、iPhoneの暗さ補正モードで何とか様子がわかるくらいに補正できました！
暗くて見づらいですが内部はそこまで傷んでもいないようです。
若干の残置物があったり、畳が上げられており住宅としてのイメージがしづらいですが、この物件も建設若菜のリフォームで明るく（暗さは別問題？）使いやすい住みやすいお家へと生まれ変わらせます。
リフォームにかかる費用は350万円ほどで家賃は50,000円が相場だそうです。
本日予定していた全ての物件の見学が終わり事務所に戻って一息入れながら物件の感想を皆で話している様子です。(約5時間のツアー)
このあと購入したい物件があるか希望者を募り、希望が重なったらクジ引きで購入者を決めます。この日は全員購入したい物件があったので、クジ引きも盛り上がりました！
初期投資が少なく済むため、低リスクで始めやすい空き家・古家の不動産投資ですが、不動産投資の基礎知識はもちろん、物件の見極め方や運用方法などを知らなければ失敗してしまいます。当社では初心者・中級者の方が分かる物件見学ツアーの他に、不動産投資入門セミナーも随時開催しております。
セミナーや今回ご紹介したツアーの参加は無料で、投資を始めるかを検討中の方、不動産投資が初めての方、過去に不動産投資で失敗した方などにお気軽にご参加いただいております。
有限会社建設若菜は不動産投資・売買だけでなく、施工や賃貸管理なども手掛ける建設会社です。
これまで、さまざまな物件を投資対象として、または施工対象として見てきたため、一般的な不動産セミナーでは聞けない実際の話や事例を裏話も含めてお伝えしています。
より実践的な話は、空き家や古家の不動産投資の成功に役立てていただけるはずです！当社では空き家に特化した職人による完全自社施工を実施しております。単に簡易的改修工事をするのではなく、収益物件としてしっかり収益が取れることを考慮した施工のため、投資物件として有利になるように資産価値をアップさせることが可能です。
完全自社施工なので、状況に合わせて多種多様な対応が可能なうえ、工事の質がよく、相場よりも安くご提供することができますので、少しでも興味がある方はぜひ参加してみてください！
