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空き家見学ツアーレポートvol.6＜前編＞
公開日：2025/07/22
建設若菜ツアーレポート担当です！今年は西日本は異例の早さで梅雨が明け、その後は連日真夏の暑さ💦 そんな暑さにも負けず建設若菜ではほぼ毎月『空き家・古家物件見学ツアー』を開催しています！今回は6月度ツアーレポートをお届けします。
梅雨入りしたものの真夏のような快晴日が続き、梅雨前線が消えた？！と囁かれていた６月２１日（土）にツアーを開催しました。翌日からはまた梅雨空が戻る予報で、ツアー当日はカンカン照りでもなく、強く吹く風が暑さを和らげてくれていました。では第6弾レポートをどうぞ！
集合時刻の12：30前には参加者のみなさん事務所に到着されていました。今回は全員すでに物件をお持ちの大家さんなので、出発前の説明や諸注意は省略し、ツアー参加者7名、当社から３名計10名が車２台に分かれて早速出発です。
1件目 兵庫区テラスハウス
まずは兵庫区 湊川公園から北１kmほどのところにある駐車場の奥に見えるテラスハウス。戦後間もなく建てられた2戸連棟で、うち1戸は現在賃貸中でもう片方が空き家となっている自社所有物件です。
昭和26年建築とのこと。今年は昭和100年なので計算がしやすく築74年！物件は車の通る道から少し入り、三方を建物に囲まれているので陽当りが気になりましたが、物件の中に入ってみると思っていたより明るかったです。
2階の和室。あまり見たことのないカラフルな天井(笑) 大きな市松模様？のクロスが貼られていました。なかなか斬新ですね。築74年とのことでどれほどの老朽化具合なのか、と思っていましたが（もちろん途中で手が入れられているのでしょうが）全然思っていたほどではなくてリフォームすることでまだまだ大丈夫そうです。
この物件は接道義務を満たしておらず再建築不可ですが、前面道路までの敷地の一部を所有しており、内部を見終わって外に出てきたみなさんに境界について詳しくご説明している様子です。
築古ということもあり工事費は500万円と高めではありますが、現在賃貸中のもう1戸と合わせて想定利回り18.00%
２件目 同じく兵庫区テラスハウス
1件目から車で5分ほど。こちらも車の通る道からは少し入って歩いて行くと見えて来ました。前面が2項道路でこの物件は再建築可だそうです、1件目の物件は再建築不可。こちらは再建築可…素人の私からしたらどちらも築古のテラスハウスで、そんなに広い道に面していなくて…何の違い？って感じですが、もちろんツアーに同行する当社スタッフがその辺りも分かりやすく説明しますのでご安心ください！（ツアー参加の大家さんたちはみなさんしっかり理解されてました。私が一番教えてもらわねばです💦）
中に入ると、1階は思っていたほど古い感じもなくこじんまりと小さい和室と台所が目に入りました。さらに奥のちょっと暗くなっている方へ進むと…1件目のテラスハウスよりも一層年輩感が漂って来ました。
トイレはしっかり和式…久しぶりに見ました！。子供の頃に行った田舎の祖母の家を思い出しました。階段…ではなくこれは梯子？と思わせる勾配を上ったさきには秘密基地のような2階部分。2段ベッドなのか収納棚なのか…謎の造り付け家具のある小部屋がありました。建築年は大正11年（！）だそうで（詳しいことは不明？）100歳越えです。ただこちらもリフォーム次第でまだまだ活躍できるそうでご長寿すごいです。工事費が400万円 想定賃料4.8万で想定利回り12.00％
３件目 北区戸建て
しばし車を走らせ次は北区の住宅街に入って行きます。築46年の中古戸建て。これまで見学した物件がなかなかの年代物だったので、こちらは築50年超ですがまだまだ全然若く見えます(笑) お庭もあって見るからに魅力的♪前の2軒に比べたら全く古さはなく、各部屋コンパクトな広さの間取りで、リフォームによりどんな風に変わるのか楽しみな感じです。
各部屋には家具や生活用品がそのままに残されていました。それまで住んで居られた方が別の場所で住むようになり、必要なものだけ移してそれ以外は残されたままなのか…あるいは住んでおられた方が亡くなってそこに次に住まれる方は居ないのか…等々ご家族の事情は様々ですが、少子高齢化の進む現代ではこうした空き家は珍しいことではありません。
当社ではそんな空き家をまた人が暮らす場所へと生まれ変わらせます。この物件もリフォームを施し、想定賃料6.3万円 想定利回り12.00％の収益物件へ…♪
見学するみなさん内部も外も前の物件よりもじっくり見て回られていました。大家さんの目から見てもなかなか魅力的な物件なのでしょう♪
４件目 北区区分所有物件
3件目から車で少し行ったところにある敷地に3棟建っている団地の1室。昭和47年建築なのでこれも築50年超の区分所有物件。
いわゆる団地の間取り。古さも想像通り？20年以上前に自分が暮らしていた社宅にそっくりの間取りでした。そうそうキッチンもこんな感じでした！
最近では築古の団地をオシャレなこだわりのリノベーションで唯一無二の部屋に生まれ変わらせる…てな記事をよく目にしますが、こだわりのリフォームとなると工事費はかなり高額となります。当社では長年の空き家再生の経験から、リフォーム工事費380万円程度を見込んで、想定賃料4.8万円の収益物件への再生をご提案しています。
ただし、区分所有物件で、管理費・修繕積立金を勘案とのこと。
５件目 北区区分所有物件
5件目も同じく北区内の区分所有物件。こちらは昭和55年建築で築45年。最近団地の大規模修繕を終えたそうで、階段や玄関扉が新しかったです。
4件目の団地よりも建物面積が広く77.44㎡。玄関入って両側に部屋がある振り分けタイプで、1階で専用庭付き。 素人の私から見たら全然いい感じなのでは？？と思いましたが、ツアー参加者のみなさん、割とあっさりと足早に見学を終えて出て行かれてました。
大家さん方のチェックポイントがよく分からない…💦確かに本物件も区分所有物件で管理費・修繕積立金・自治会費を勘案すると利回りは若干低くなり、そこがポイントとなるのでしょうか？それとも物件内部のどこかにマイナスな点があるのか…？？
ツアーに同行しつつ大家さん達の動向もこっそりチェックしてみます(笑)
