空家・古家物件見学ツアー vol.3｜建設若菜

この度の新型コロナウイルス感染症に罹患された方、ご家族・関係者の皆様に謹んでお見舞い申し上げます。
また、医療機関や行政機関の方々、三密を避ける生活を支えて下さっている方々…感染拡大防止に日々ご尽力下さっている皆様に深く感謝申し上げます。
４月の緊急事態宣言から約１か月半…ようやく先日首都圏と北海道でも緊急事態宣言が解除され、日本中で、感染予防に努めながらも社会活動を少しずつ進めて行く…という新たな生活がスタートし始めています。
建設若菜でも、車通勤や時差通勤、消毒徹底など感染予防に細心の注意を払いながら、賃貸管理、不動産売買でお客様の暮らしのお役に立てるよう営業を続けております

ちょうど、世界中コロナウィルス感染が恐ろしい速度で広がり、日本でも日増しに感染の報道がなされはじめた３月中旬、当社が企画した古家物件見学ツアーの開催をどうしようかと思案したものの、今回は予定通り実施しましたので、その模様をレポートさせていただきます。

今回の見学ツアーをレポートするのは、つい最近こちらの会社でお世話になり始めた、パートのオバサンIです。不動産関係の知識も皆無、社会人するのもン十年ぶりの、フツツカモノですが、何卒レポートの最後まで広い心でお付き合いくださいませ。
今回で見学３回目のツアー。
１回目のツアーレポート
２回目のツアーレポート

1件目

50㎡程のこぢんまりした広さの2階建て。少し傾いてしまっている2階の北向きの台形の部分を取っ払って吹き抜けにしたら1階へも採光できて明るい空間となるなぁ。そしてそこを、アトリエや習い事のスペース、カルチャースクールなどで利用できる場所にできたら・・・安積部長のアイディアは溢れてきます。
ここから少し北には文教地区もあるこの地で、そろばんや習字、英語や学習塾など子供たちの習いごと、はたまた元気なシニアの皆さんが集い活動したり交流したりできる場に、または子育て中の若いお母さん方が子供と一緒に集えるスペースに…など、たくさんの人が利用できるスペースにできたら、弊社に託して下さったお子さん方の、“次の世代へ大切に生き続けて欲しい！”の思いにお応えできますもんね。

不動産のことはまったく素人で、物件見学ツアー初参加で1軒目がこの物件。元所有者様とは世代的に近いと思われ、懐かしい感じのする物件に出会いました。ここが、実家に帰ったような、古いけどホッとする居心地のよい空間で、色んな世代の方々が集う、そんな場所に生まれ変わってくれたら～、と、勝手に想像してしまいました。現在のコロナ禍の影響を受けた毎日では、そうやって人々が集うことが本当にありがたく感じられ、その日が待ち遠しいです・・・。

さて、久しく帰ってない高齢母が一人暮らしをする実家のことをチラッと思い出したのも束の間、物件ツアーは2軒目の北区へ向かって出発です。
２件目に移動の車中で安積部長曰く、「売れない古家はない。お家にしたりお店にしたり、用途をしっかり考えて改築すれば、必ず買い手はついてくれる」とのこと。ベテラン不動産マンの部長の言葉・・・深いです。

２件目

さあ続いて２軒目ですが、ここは初めての古家物件見学ツアーで見た物件です。
１回目のツアーレポート

このころは国内でも新型コロナの感染者数が日増しに報道され、小中高校が休校措置となり、卒業式開催までが危ぶまれていましたが、ツアー当日の3月17日は、神戸市の公立中学校の卒業式の日。目標の物件のすぐ隣では、校庭で卒業生の学年合唱が行われていました。ニュースでは、卒業生の保護者は式に列席できないとか・・・。こんな情勢なので仕方ないとは理解できますが、とにかく残念。卒業生の皆さん、保護者のみなさん、ご卒業おめでとうございます！次のステージで皆さん頑張ってください！（…と見学当日には願ったものの、コロナ感染拡大で長い間休校となってしまいました。６月からは再開されるので、これからようやく少しずつ学校生活を進めて行けるようですね！　頑張ってください！）
去年中学卒業を経験した我が事に照らしてまた少し感傷的になってしまいましたが、見学物件のレポートを！

こちらはちょうど大工さんが改修工事のお仕事中でした。
なだらかな登り坂の途中にあるこの物件。築40年以上で、地盤のためか震災の影響か詳細は不明ですが、車庫の部分と建物部分でズレが生じており、２階の床や1階中央にある階段に若干の高低差が出来てしまっていたとか。そこは当社の大工さんが熟練の技でそのズレを見事に修正し、水平に生まれ変わらせくれています！
まだまだ、床や壁、天井など造作工事中でしたが、すでに新しい浴槽は据え付けられていました。今はまだこの浴室の部分だけが浮いて見えちゃいますが、全ての工事が完了したら、見違えるようなお宅に生まれ変わることでしょう～楽しみです！

通常の改装工事なら、工事に入り、解体→大工造作工事→電気、水道工事→クロスなどの内装工事…全行程を１カ月程度で完了できるそうですが、当社では、そういった改装工事を行う物件を複数有しており、各業者さんにフレキシブルに各現場に対応してもらうため、各工程の期間を長めに設定しているそうです。もちろん工程管理はきっちりと行いますが、そこは長年のお付き合いのある信頼関係のもと、ある程度業者さんにお任せして工事をお願いしているそうです。初めてお会いしたこちらで作業中の大工さん・・・確かに職人さん！て感じのスルドイ眼光でした（決して怖そうってのではないです・・・念のため）。熟練の技～背中が頼もしいです！
２階の窓からは隣の中学校の校庭がよく見えました。ここに住んだら中学生のお子さんは朝ギリギリまで寝ていられますネ。忘れ物しても取りに帰るのも楽チン。でもすぐ隣に見えるけど、登校する門まではちょっとかかるかも？！　この物件を見学した時には、あと１ヵ月ほどで全工程完了…との話でしたが、その後、コロナ禍の影響を受けつつも、改装工事を進め、今ではすっかり完了し、内部は新築のような物件に生まれ変わっています！　現在絶賛入居者募集中となっております！

３件目

続いて見学ツアー３軒目。車は神戸電鉄有馬線　　山の街駅横の踏切を越え、線路沿いに進み住宅街に入って行きます。次の物件は堀込車庫付き2階建の戸建。こちらはすでにお買い上げ頂いた成約済みの物件。

昭和40年代築のそれなりの経年数の物件で、風通しなどの手入れがなされずに空家のまま置いておいたためか、湿気で床下が傷んで床がフカフカとなっていたそうですが、そんなことは全く感じさせないほどきれいに修繕されていました。また、LDKを広くしたり、風呂場や洗面の辺りの動線を考慮し、スペースをより有効活用できるような間取り変更を含めたリフォームを経て、新しい持ち主の方へと橋渡しすることが出来ました。玄関前の柱やベランダ手摺などは塗装しなおすだけで見違えるほどに！お風呂のリフォームでは、追い焚きと保温機能を追加し、床にはシートを貼って冷たくならないように工夫しているとのこと。

賃貸物件として生まれ変わるために、取り除いて作り直すところ、手を入れて生まれ変わらせるところ、そのまま利用するところ…再生するためのより効果的な方法を、その物件、その物件に合ったように進めていく…話を聞いて、素人の私は、ほぉ～はぁ～、と感心することばかりでした。
2階に3部屋あって子供部屋として使えるし、玄関入ってすぐの部屋も独立した部屋として使えて、ファミリーで住まわれるのにピッタリ。近くには公園やグラウンドがあり、子供達の遊び場が近いのはとてもありがたいなぁ～、と、つい自分の生活に重ねて物件を見てしまいました。
どんな方がお住まいになるのでしょうか～このお宅を気に入って快適に住まわれることを祈るばかりです。

この物件…買い手様は５７０万円で投資用物件に購入されました。既に借り手も決まっており、月々６万８千円の家賃なので、７年ほどで購入費用をペイできることになります。・・・日々節約に追われるスケールの小さい主婦の私には額が大きすぎてピンときませんが、もちろんツアーに同行する当社のベテランスタッフにより、不動産投資のノウハウからリフォームのアドバイス・・・なんでもご相談に乗らせていただきますのでご安心ください！

４件目、５件目

次は須磨区妙法寺近くの２物件。
妙法寺川沿いのバス道から少し細めの道を上って行きました。最後は若干キツめの下り坂。車の底を擦らないためにも同乗者は降りてゆっくり車はバックで下っていきます。その辺りのお宅は皆さん軽自動車を停められていました。納得!!
高齢のお母様が一人お住まいでしたが、その後どなたも住まわれないとのことで当社にご相談ありました。

ダイニングテーブル、食器棚、冷蔵庫、布団・・・・さらに２階の勉強机には20年ぐらい？前の参考書やマンガ、ファミコンのソフトもそのままきちんと納まっており、タイムスリップしたみたいでした。このまま生活出来そうなくらいの物がそのまま残されており、家の処分の前にそれらの物品を処分することを考えたら、膨大な労力と費用がかかりそうです。そのため、この物件は残置物をそのまま引き受けるという条件で当社が買い取ったものだとか。さらに家の真ん中に階段が…家の真ん中に階段があると、これ以上部屋を広げる事ができないため、その分初期投資は少なく家を仕入れられるとのこと。こちらの物件のもう一つ安い理由は雨漏りをしているためとか…。しかし雨漏りは根本から直さなければいけません！そこはしっかりと費用をかけて修繕して次の所有者様へ引き継ぐ…。色々知ると物件の見方も変わりそうですね～奥深い！

実はこの物件…本当は３階は造ってはいけないのですが、何と以前の家主さんが勝手に増築したそうで（驚！）阪神大震災後ドタバタの際には家の建築、リフォーム工事でいろいろなことがあったとか（再度　驚！）
今後改築するにはこの３階を階段ごと塞いでしまおうと計画していますが、全体の改築をどうするかは現在検討中。

この物件の屋上です。家主さんが何か作ろうとして断念した後です。それにしても何とも雑な・・・。先にお話しした雨漏りもこの影響があるかと思われます。もちろん建設若菜ではこのようなグレーな物件も改築の際には合法的な物件に仕上げるプロですので安心してお任せください。

５件目

次は、またバス道に一旦出て、今度も細い道を上って行き、突き当りに車を停めて、見学ツアー最後の物件に向かいました。こちらも、築52年の年月を感じさせる物件。２世帯で住まわれていたとのことで、50㎡ほどのこぢんまりした建物の中に１階、２階ともに台所があってちょっとビックリな物件でした。ここにも前に暮らしておられた方々の生活が垣間見える品々がそのまま置かれており、残置物すべて含めて当社でお引き受けしたものだそうです。ツアー最後の古家物件だけあって堂々たる年季の入り方で・・こちらの物件は全面リフォームが必要ですが、どのように改築するかはまだ決まっておりません。

子供達は実家を出て、そこには親達だけが住み、年を重ね、いずれは住む人がいなくなり、子供達もそこに戻ることはないため空家となり年月が過ぎる・・・。現代社会で問題となっている空家への道というものを、立て続けにこのツアーで目の当たりにし、離れた地で独り暮らしする親を持つ自分も他人事ではないなぁ…と、改めて感じました。
ちょっと暗い感じになりましたが、最後に見学した２軒の内部がどんな風に生まれ変わって、次の家人生を歩んでいくのか・・・素人の私にはまったく想像もつきませんが、空家のままではとても寂しいのでぜひぜひ新しく生まれ変わり、どなたか住まわれる方の暮らしを乗せていけますように！
ちなみに、５件目の物件・・・車で辿り着くのは細め道を通り入り組んでいましたが、近くに歩行者専用の階段が付設されており、バス道に下りて少し歩けば、大型スーパーや商店街、駅やさらには区役所などもあって、生活にはなかなか便利な立地だったんだ！と、帰りの車中で知るところとなりました。

物件ツアーの締めは恒例のランチ！
https://tabelog.com/hyogo/A2801/A280110/28007401/
食べログの点数もいい感じのお店！ボリュームたっぷりの美味しい豪華な洋食でした!!

今回、見学ツアーに参加してみて、空家のまま手入れされずに置かれている物件、実際に改装工事中の物件、そして改装工事が完了し生まれ変わった物件…を実際にこの目で見ることができました。物件を生まれ変わらせまた新しく人の住む『生きた場所』にし、お客様にお届けする…すごい素敵なことだなぁ～と実感しました。家に命を吹き込むというか・・・。私の家のすぐ近くにも人が住まなくなって老朽化し、さらに数年前の豪雨で木塀が崩れて廃墟みたいになった母屋がむき出しになっているお宅があります。所有されている方にも色々な事情はおありでしょうが、やはりその横を通り過ぎる時には、何だかうら寂しい感じがします。新しくて綺麗であればいいってのではないですが、やはりそこが『生きている』感じがする…っていうのがとても大切だと思います。今日見学した、まだ生きていない物件達に命が吹き込まれ、新しい方が住まう『生きたお家』に一日も早くなったらいいなぁ～、と、願わずにはおれません。

今回のツアーは５件まわって約３時間。建設若菜の古家物件見学ツアーは事前に、物件の状態、条件、立地などを入念に検討して計画しておりますので、効率よく見て周ることができます!! この古家物件見学ツアーにぜひ一度ご参加いただき、皆様にもぜひ実際にいろいろな物件をご覧いただきたく存じます。初めて不動産投資をお考えの方やすでに投資物件として不動産をお持ちの方には、同行している当社のベテランスタッフが専門的なご質問、ご相談に対応させていただきます。今後の物件購入の仕方・保有の仕方・管理の仕方・心構え等々、分かりやすく質疑を交えながら説明させていただき、また、初めての方には楽しくなる大家さんの１歩目をお手伝いさせていただきたいと思っております。常に投資家様、入居者様目線の物件づくり、品質向上を目指しております。
また、今は不動産投資は考えていないけど、空家てどんなもん？はたまた、まったくそういったことは考えてないけど、物件見て周るの楽しそう！（←私はここです）…て方も、一度見学ツアー参加されてみてはいかがですか？何か面白いことに出会えるかも・・・?!

現在は物件見学ツアーの開催は難しいですが、新しい生活様式を実践し、感染予防に努めつつもまた物件見学ツアーを開催できる日が来ることを信じております。物件見学ツアーについてはHPでご案内しますのでぜひまたの機会にご一緒に!!
さて、今回の古家物件見学ツアー報告は以上です。拙い素人の見学レポートを最後までお読みいただきありがとうございました～　　（I）

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