落とし穴に要注意!築古物件を…

落とし穴に要注意!築古物件を購入するメリット・デメリット

公開日:2019/02/12

落とし穴に要注意!築古物件を購入するメリット・デメリット

不動産投資を始める際、まず何より重要となるのが「物件選び」です。さまざまな種類がある物件は、それぞれ独自の特徴を持っており、メリット・デメリットも異なります。そのなかで、投資の難易度が高いとされるのが「築古物件」です。初心者でも手が付けやすい一方で、知識のないまま購入すると大いに後悔するリスクもはらんでいる築古物件は、警戒しておくべき物件といえるでしょう。

 

 

築古物件に投資するメリット・デメリット

築古物件のメリットとして、もっとも大きいのが「価格の安さ」です。物件にもよりますが、基本的に500万円以下で手に入るケースが多く、なかには200万円代で購入が可能な物件もあります。この値段なら、ローンを組まず物件を購入するという選択肢も出てくるため、投資への敷居が低くなるのは間違いありません。また、価格が安ければそれだけ原資回収も容易になるため、高い利益が期待できるのも大きなメリットでしょう。

 

一方で、築古物件には無視できないデメリットも存在します。まず把握しておきたいのが「経費の割合が高い」という点。不動産投資では、どんな物件でも月々の「管理費」が発生します。そのため、家賃より管理費が上回ると、収入を得るどころか赤字になってしまう恐れがあるのです。築古物件は高額な家賃収入が期待できないのに対し、修繕・メンテナンスの費用は高くなりがちなため、注意しておく必要があるでしょう。

 

また、築古物件は融資が期待できないのも大きなデメリットです。そのため、投資を拡大しにくいという事情があるだけでなく、売却時にも苦労する可能性があります。売却する相手も、当然大きな融資は受けられないため、現金での購入かわずかな融資を受けての購入となるでしょう。こちらの希望額での売却を実現するには、難しい交渉が必要になるかもしれません。

 

 

落とし穴にはまらぬため、築古物件購入前にチェックすべきポイント

目先の価格の安さにつられて築古物件を購入し、思わぬ落とし穴にはまってしまわないために、事前にしっかりとポイントをチェックしておく意識が大切になります。築古物件でチェックしておきたいポイントは、以下の通りです。

 

・現在の耐震基準をクリアしている
・換気扇がしっかり機能している
・天井や壁のシミが少ない
・空調機器に不具合が生じていない
・水道管にサビ・詰まりがない
・排水管に詰まりがない
・外壁にひび割れがない

 

上記のチェックポイントの大半をクリアしていれば、築古物件であっても比較的安心ができます。逆にほとんどのポイントをクリアできていないようなら、購入前にもう一度熟考したほうがいいでしょう。特に1981年以前に建てられた物件で、「新耐震基準」を満たしていないのを確認できた場合は、他の物件を選んでおいたほうが無難です。

 

 

成功の可否を決める「知識」と「経験」

築古物件への投資を成功させるため、必要となるのが「知識」と「経験」です。築古物件を購入した後はほぼ確実にリフォームすることになりますが、知識と経験を活かしてリフォーム方法を工夫すれば費用を抑えることができます。また、水道関係のリフォームでは「不動産会社を通すことで依頼費用を抑える」などの発想を持つことも大切です。

 

築古物件を購入する際は、物件だけに注目するのではなく物件のあるエリアを調査しておくのも重要となります。たとえ物件自体に問題がなくても、人口減少が深刻化している地域だと、なかなか入居者や売却先を見つけることはできないでしょう。逆に人口が順調に増えている地域であれば土地の価値も上昇し、購入時より高い金額で売却できるケースもあります。

 

築古物件への投資は、投資初心者のうちは難易度が高いのは間違いありません。しかし、上記のような知識や経験を身につけてから始めれば、多大な利益を生むケースも存在するのです。

 

 

まとめ

築古物件への投資をする際、もっとも避けたいのが価格だけを見て購入を決めてしまうことです。築古物件は価格以外のさまざまなポイントを総合的にチェックして、購入するかどうかの判断をしたいところ。1人での判断には不安があるという方は「建設若菜」までご相談ください。専門知識を備えたスタッフが、お客様のご要望をしっかりとヒアリングし、最適なご提案をいたします。

 

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