どれくらい得をする?不動産投…

どれくらい得をする?不動産投資で重要な2種類の利回り

公開日:2019/05/31

どれくらい得をする?不動産投資で重要な2種類の利回り

不動産投資において、どれだけ得をするかの指標になる「利回り」は、確実に理解しておきたいところです。利回りを理解していないと、気づいたときには大きな損失を生んでしまう恐れがあります。とはいえ、まだ投資を始めたばかりであれば、いまひとつ利回りについて理解していないという方も多いはずです。そこで今回は、不動産投資における利回りについて詳しくご説明していきます。

 

 

不動産投資の「利回り」とは?

不動産投資における「利回り」とは、投資金額に対する利益の割合を指す言葉です。冒頭で述べたように、利回りがどれくらいになるかは不動産投資の根幹と言っても過言ではありません。不動産の利回りには、以下の4種類があります。

 

・表面利回り
・実質利回り
・自己資金投資利回り
・借入金返済後利回り

 

 

この中でも、とくに「表面利回り」と「実質利回り」の違いは、絶対に把握しておくべきだと言えるでしょう。というのも、不動産には利回りが非常に高いという特徴があり、不動産会社は利回りの高さを強調するため、諸経費を計算に組み込まない「表面利回り」を紹介する傾向にあるからです。

 

しかし、諸経費を計算に入れた「実質利回り」を把握しないと、実際の利益についてイメージしにくいという事態が生じます。「表面利回り」と「実質利回り」のギャップにあとになって気づき、慌てないために、以下では「表面利回り」と「実質利回り」の違いについて、しっかりご説明します。

 

 

覚えておきたい「表面利回り」と「実質利回り」

前述したように、表面利回りと実質利回りは、不動産投資を始めるうえで確実に理解しておきたい用語です。ここでは、2つの利回りについて詳しく解説していきます。

 

表面利回り

表面利回りとは、「年間の家賃収入」を「物件購入費用」で割った数値です。表面利回りは以下の計算式で簡単に求めることができます。

 

表面利回り=1年間の家賃収入÷不動産の購入価格×100

 

前述のように、不動産投資サイトなどで出されている利回りは、わかりやすいうえお得に見えるという特徴から、表面利回りが採用されるのが一般的です。しかし、表面利回りでは実際の収益を計れないというデメリットも存在します。

 

不動産投資で得られる収益は、家賃収入から諸経費を差し引いたものとするのが基本です。しかし、表面利回りは「諸経費」については考慮しない数値になっています。そのため、表面利回りのみを信じてしまうと、実際に不動産を購入しても思いのほか利益が得られないという事態に陥ってしまう可能性があるので、注意が必要です。

 

実質利回り

実質利回りとは、基本となる家賃収入(年間)から、税金・保険料・経費・手数料を引いて計算された数値です。以下の計算式で、不動産の収益力をより正確に判断できる数値を算出できます。

 

実質利回り=(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100 

 

不動産の価値を判断する際は、この実質利回りを見るといいでしょう。また、この実質利回りの計算式にローンの支払い金額も組み込むと、「借入金返済後利回り」が算出できます。

 

 

不動産投資の理想的な利回りの数字とは?

不動産投資における利回りは、不動産の状況によって異なります。では、いったい利回りがどれくらいなら理想的な数字といえるのでしょうか。基本的に、利回りは高ければ高いほどよいものですが、東京都の平均利回りである6%前後があれば十分と言えるでしょう。

 

注意しておきたいのは、利回りが良い不動産が必ずしも「おすすめ」と言い切れないという点です。たとえば、東京都に比べると、群馬県や茨城県は平均利回りが11%前後と高い数字になっています。しかし、いくら利回りが高くても入居者が見つからなければ意味がありません。多少利回りが低くても、多くの入居者を見込める都心部の不動産のほうが、結果的に得をするケースが非常に多いのです。

 

 

まとめ

不動産投資において利回りは必ず理解しておくべきポイントですが、表面利回りと実質利回りの違いなど、初心者のうちは完璧に理解するのは難しいかもしれません。そんなときは「建設若菜」までご相談ください。不動産事業のプロであるアドバイザーが、しっかりとお話を伺ったうえで、疑問に対する的確な回答とアドバイスをいたします。不動産投資を始めたいものの不安があるという方は、ぜひお気軽にご相談ください。

 

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